北京“認房不認貸”政策發(fā)布首周市場(chǎng)評述

2023-09-08 18:11:16       來(lái)源:搜狐焦點(diǎn)

北京鏈家研究院院長(cháng) 高原


【資料圖】

l “認房不認貸”足周,市場(chǎng)表現如何?

客戶(hù)業(yè)主初步反應積極,市場(chǎng)反饋有待持續觀(guān)察。必須指出,住宅購置由于其復雜性,天然具有交易周期長(cháng)的特點(diǎn)。例如,購房者從意向購房到實(shí)際轉化為購房活動(dòng),需要篩選標的、客業(yè)談判、簽約貸款等一系列過(guò)程,通常而言單體客戶(hù)交易周期可達一月以上。同時(shí),單日、單周交易量受假日、開(kāi)學(xué)甚至氣候等因素影響,極易出現單日成交數據快速波動(dòng),因此不能以短期、高頻、個(gè)例情況為依據做出市場(chǎng)判斷。

初步來(lái)看,隨著(zhù)“認房不認貸”政策的落地,市場(chǎng)觀(guān)望、情緒確實(shí)有所緩解,這樣穩定的總體氛圍有助于市場(chǎng)參與各方形成一致性預期,加速全市場(chǎng)的流動(dòng),反饋在交易數據上,日均、周均成交規模均有較大幅度增長(cháng),首周市場(chǎng)反饋積極。再次說(shuō)明,由于前述交易流程問(wèn)題,事實(shí)上當前高成交數據,主要是已具備簽約條件、已完成篩選過(guò)程的客戶(hù)在政策激發(fā)下集中簽約,不能夠作為市場(chǎng)反饋的依據。對于后市,從新登記客戶(hù)、網(wǎng)絡(luò )端新增咨詢(xún)等情況看,市場(chǎng)反饋同樣積極,穩步回暖的可能性最大。而價(jià)格方面,因此在新政加持下,部分前期超調的片區成交價(jià)格出現溫和修復,而全市范圍來(lái)看價(jià)格則整體穩定。

l 有什么值得關(guān)注的新現象、新特征?

政策落地后,客戶(hù)咨詢(xún)、看房行為回升明顯,客戶(hù)活動(dòng)較為活躍,其中新客戶(hù)占比較多,尤其是政策直接利好的新市民群體及賣(mài)一買(mǎi)一改善客群增長(cháng)相對更多??蛻?hù)心態(tài)方面,受益于“認房不認貸”新政,新市民及賣(mài)一買(mǎi)一客群反饋積極,有幾點(diǎn)新特征值得關(guān)注。

一是空間上看,城市發(fā)展新區市場(chǎng)反饋更為直接。由于此輪政策直接利好青年新市民及中青年初次改善群體,對于此類(lèi)客戶(hù),城市發(fā)展新區在通勤、配套、價(jià)格方面更為匹配需求,因此通州副中心和昌平、大興、順義、亦莊、房山等城市發(fā)展新區市場(chǎng)啟動(dòng)更快,相信隨著(zhù)市場(chǎng)置換鏈條的運轉,市場(chǎng)修復將會(huì )在未來(lái)數周到數月向其他片區漸次拓展,最終推動(dòng)市場(chǎng)溫和回暖。

二是時(shí)間上看,客戶(hù)選擇范圍更廣導致決策周期隨動(dòng)。隨著(zhù)近年來(lái)北京市交通條件的改善,在相同通勤時(shí)間內可觸達的范圍更廣,使得客戶(hù)的潛在選項亦更多,客戶(hù)更傾向于在更廣范圍內“貨比三家”,正因如此客戶(hù)選房范圍的擴大,也決定客戶(hù)往往需要更長(cháng)時(shí)間來(lái)實(shí)際走訪(fǎng)、深入了解多個(gè)片區情況后方才做出決策,正因如此,預計本輪活躍峰值將會(huì )更為溫和、活躍時(shí)間也會(huì )相對更長(cháng)。

三是心態(tài)上看,各方呈現理性樂(lè )觀(guān)。業(yè)主方面,更期待盡快完成置換。從調價(jià)情況來(lái)看,全市業(yè)主價(jià)格預期處于穩定區間,并未出現大范圍調漲現象,而這往往也預示著(zhù)未來(lái)一月至一個(gè)季度內全市平均價(jià)格總體穩定。從調研情況來(lái)看,由于當前業(yè)主售房目的多為置換改善需求,在近年來(lái)市場(chǎng)總體穩定的趨勢下,業(yè)主更希望盡早鎖定買(mǎi)賣(mài)交易流程而非提升價(jià)格獲取超額收益。因此當前業(yè)主出售誠意強、售房心態(tài)穩、定價(jià)更理性。而買(mǎi)家方面,隨著(zhù)政策細節的逐步明確,買(mǎi)家多數已清晰自身的購房能力,對自身住房的需求也在逐漸清晰過(guò)程,開(kāi)始進(jìn)行實(shí)際的看房選房活動(dòng)。

l 如何看待市場(chǎng)傳言“掛牌激增”的現象?

當前掛牌量確有增長(cháng),但實(shí)屬正?,F象。當前掛牌與成交增長(cháng)趨勢匹配,各類(lèi)指標運行正常,并未出現市場(chǎng)傳言“大范圍拋售”現象。事實(shí)上,當前市場(chǎng)成交、帶看、掛牌數量屬同步增長(cháng),且增幅接近。造成這一現象有三點(diǎn)內在原因。

一是二手住房市場(chǎng)的供需具有同步性。在北京市場(chǎng),改善型置換群體是市場(chǎng)主力交易客群。通俗來(lái)講,一套房的賣(mài)家往往是另一套房的買(mǎi)家。因此,在市場(chǎng)較為活躍的時(shí)期,新增掛牌與客戶(hù)帶看往往同步增長(cháng),且增幅基本一致,呈現很高的同步性,本次政策調整后,市場(chǎng)表現與以往走勢一致,呈現出客源房源同步、同頻增長(cháng)現象。二是掛牌售房時(shí)間差對掛牌存在影響。從實(shí)際交易流程來(lái)看,掛牌活動(dòng)屬瞬態(tài)活動(dòng),客戶(hù)可在數小時(shí)內完成掛牌手續;而售房則可能需要數月時(shí)間才能最終完成交易。因此在市場(chǎng)活躍度上升的初期,伴隨著(zhù)市場(chǎng)需求激發(fā),掛牌房源同步增加,客戶(hù)開(kāi)啟置換活動(dòng),而由于掛牌、售房之間的時(shí)間差,必然會(huì )導致掛牌增長(cháng)幅度遠高于成交增長(cháng)幅度的現象;反之,隨著(zhù)市場(chǎng)活躍度上升,也必然會(huì )出現掛牌量增長(cháng)幅度遠不及成交增長(cháng)幅度的現象,上述現象在歷次政策變化階段均有出現,本次并無(wú)特異。

三是需關(guān)注掛牌成交數據的實(shí)際口徑。北京市二手住房市場(chǎng)作為充分競爭市場(chǎng),消費者傾向于多家掛牌,但成交往往由單一企業(yè)完成,因此若僅觀(guān)察單一企業(yè)情況,其掛牌房源數量相對其公布成交數量高出數倍均屬于正常情況。而作為超大型城市,視季節與市場(chǎng)情況,北京市月均二手住房成交量處在1-2萬(wàn)套水平,簡(jiǎn)單換算,單日掛牌需數百套方可維持庫存水平,考慮到公休、節假日掛牌通常是工作日數倍,加之政策利好加速需求釋放,特殊日期單日出現千套乃至數千套掛牌均屬市場(chǎng)正常反饋。

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