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      認房不認貸后?哪些人涌進了北京“最忙”不動產登記中心|特寫

      2023-09-08 22:43:46       來源:36氪

      9月1日星期五下午,北京正式宣布不再“認房又認貸”。這一發布于2017年3月17日的樓市“緊箍咒”終于被打破。


      (資料圖)

      當晚的朋友圈,多個新房售樓處宣稱“72小時”不打烊,房產經紀人發出了早已準備好的“認房不認貸”海報……房地產上行周期的“命運齒輪”仿佛又開始轉動。

      在北京“最忙”的房產交易大廳——朝陽區不動產登記中心,人們則有著另一種普遍的精神面貌:理性、冷靜而克制。

      01不認貸之后

      9月6日晚6點,北京朝陽區不動產登記中心最后一組辦理業務的訪客離開,此時登記中心的工作人員已經加班1小時。

      朝陽區不動產登記中心是北京客流承載力最大的房產交易大廳,位于北京北五環外的鴻懋商務大廈,周邊有高德地圖、龍湖集團兩家大公司總部大廈,也有紅星美凱龍北京全球家居1號店、小米智能全屋家居體驗館、居家之家北五環店、北五環建材燈飾廣場。這里是北京購房者集中度最高的區域之一。

      登記中心內,有關于置換房產的討論不絕于耳。來自貸款中介機構的推銷員在人群中穿梭,偷偷地塞名片給訪客并低聲囑咐:“當天就放款,抵押房也可以貸?!?/p>

      一些許久不來登記中心的業務人員還沒有意識到,這里已經啟動了延時服務。中午12點到下午1點半的休息時段,部分柜臺依然開放服務。

      一位房產證代辦人員就在休息時段幫助他的客戶辦好了過戶,匆匆離去時,對著電話那頭說道:“房子賣出去了,您下次出行又可以預訂頭等艙了?!?/p>

      他離開大廳的同時,三位西裝革履的房產經紀人簇擁著一位中年女子走入大廳,在房產證制證機旁幫助客戶拿出所需材料,每位經紀人手中都提著一箱包裝精致的水果禮盒。一旁等待客戶的經紀人感嘆:“這一定是個大單,賣出去一套豪宅,他們可以休息一陣了?!?/p>

      9月4日、5日,也就是北京“認房不認貸”新政發布后的前兩個工作日,朝陽區不動產登記中心的到訪人數分別是2512、2736人。9月6日這天,現場的客流統計數據顯示,當日總客流量為2424人。

      而新政發布前的8月,朝陽區不動產登記中心僅有3個工作日的日訪客量超過2500人。

      3月是這里今年的接待高峰,單月累計訪客超12萬人,此后就急轉直下,到8月已不足6萬人。盡管9月新政后的客流量比上月同期有所提高,但遠沒有恢復到高峰月份的日均接待量。

      02降低預期

      到訪朝陽區不動產交易大廳的人形形色色,既有購入總價上億豪宅的低調買家,也有賣出總價200萬左右房產的普通家庭。

      李誠就是后者之一,5月份他年邁的父親身體情況變差,囑咐他和弟弟將位于金臺路附近的老房子盡快賣出,因為房齡老、面積小,已經沒有人居住在這套房子里。父親希望賣出后,將房款平分給兩兄弟。

      李誠說,5月份掛出來的價格是260萬元,我和弟弟計劃一人分130萬。最近一個月,經紀人推薦了一個有全款意向的買家,但是對方的意向成交價是200萬,這期間,我們一直在猶豫。新政出臺當晚,經紀人提醒我們:同價段的房子,馬上會有更多房源掛牌,基本上都是等著賣房套現置換的客戶。

      考慮到對方是個比較爽快的全款買家,就在那晚,李誠告訴經紀人:“定了,200萬可賣?!?/p>

      由于房產證還是2006年的版本,在網簽、過戶前需要更換新版,經紀人陪同李誠來到了朝陽區不動產登記中心。

      李誠坦言,新政確實起到了一點催化的作用,此前他的心理成交價格是220萬元。一旁的經紀人寬慰道:您這個價格不算虧,再過一陣,市場上的“魚”可能沒這么多。

      9月1日的新政規定,只要買家在北京沒有成套住房,不論是否有過貸款買房的記錄,都被視為首套房,享受相應的低首付和低利率。

      該政策出臺后,主要“解放”了兩大類購房群體:一類是一線城市的改善需求人群,想要賣掉自己手上的小房子去置換一套更大的房子,由于之前的小房子有過貸款記錄,再買大房子就被視為二套房,需要承受至少60%的首付比例以及比首套房高出50個基點的房貸利率。

      另一類是在老家的城市有貸款購房記錄,政策出臺之前,在北京購房算二套房,至少需要支付60%的首付,現在,這部分人的入市門檻也降低了。

      在登記中心現場陪同客戶辦理業務的經紀人王江表示,最近通過網絡接觸到的一個外地客戶,客戶女兒在老家有正在還款的房產,這次政策放開后,她準備幫女兒在北京支付一套房子的首付,后續由女兒還貸。

      “這位外地阿姨開始打算在北京貸款買一套總價370萬元的房子,最后考慮到女兒的還貸壓力應該再減輕一些,決定換成總價300萬元的房子。新政前后的貸款總額分別是243萬元、200萬元?!?/p>

      王江說,他2014年入行,2017年就趕上了“認房又認貸”政策,樓市迎來史上最嚴調控周期。王江回憶,“當時剛畢業沒幾年,還沒有積蓄。當時市場不好,收入也低,餓瘦了十幾斤?!?/p>

      在那之前,是北京樓市的一場現象級的狂歡。2014年,朝陽區的不動產登記中心還在四環邊上的石佛營,當時王江幾乎每天都要陪客戶到不動產登記中心辦業務?!澳鞘且粋€非正常市場,買家確認購買意向后需要趕緊打款,否則業主很容易漲價。不動產登記中心也需要預約,如果當天需要過戶,還有黃牛收費幫你排隊?!?/p>

      王江也見證了許多客戶的人生重要節點?!?00萬、500萬、1000萬總價階梯,相當于一個在北京打拼多年的外地人的人生進階——從單身、結婚再到把父母接到大城市來生活?!?/p>

      一些互聯網大廠的雇員趕上職場紅利期,五年內就可以攢下一套總價千萬房子的首付?!暗@部分群體近幾年的購房意向越來越謹慎,互聯網行業的劇烈變化直接影響著他們的購房預期?!?/strong>

      03高開低走

      認房不認貸新政出臺后的第一周,對于經紀人而言效果立竿見影。在登記中心,一位經紀人與同行交流:他所在的門店,幾乎每位經紀人都有成交?!爸芰_始,公司每個小時都有房子成交。這幾天,幾乎干了2023上半年所有的活?!?/p>

      位于朝青板塊的北京鏈家經紀人李帥告訴36氪:“在一些典型居住板塊,近一周的掛牌數量也在增長,賣房業主以剛需改善群體為主。同時,一部分首套剛需的購房人也不再觀望,入市看房?!?/p>

      廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,2013年以來人口負增長(每年人口減少1%)、老齡化程度加深的東北地區,目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右?,F在的政策,就是要讓房屋循環起來。這個想法是好的,但它帶來的直接結果就是二手房掛牌量的快速攀升,這幾天在北京、上海正在發生。

      認房不認貸之后,豪宅購房者的心態也發生了變化。周群支付了一套朝陽區總價2000萬元新房的訂金。新政之后,他從二套購房者變首套購房者,同樣的首付款,可以去海淀購入一套總價3000萬元的房產。周群開始考慮,要不要退訂。

      而活躍在順義板塊的豪宅經紀人尚未感受到市場的回溫,他表示:“我一年去不了一、兩次登記中心,新政對別墅也沒有直接利好,因為億級左右的房子本就沒有人貸款買?!?/p>

      王江表示,一些沒搞清楚新規的客戶來詢問,首付比例有沒有降低,但他們本身有房,而且不止一套,并不算首套客群。

      中原地產首席分析師張大偉觀察、分析認為,新政出臺,成交量高開低走,逐日遞減,現場市面上的大部分家庭需要等手頭房產賣掉再購房,而市場上的買家并沒有那么充裕。

      張大偉統計的數據顯示,9月2日至6日,北京全市場二手房成交量分別是1200套、1400套、600套、500套及400套。與此同時,二手房房源增長約6000套,在12萬套庫存歷史記錄基礎上進一步增加。

      “賣掉差的房子,換成好的房子——認房不認貸提供了一個絕佳機會?!崩钣罴握f:“老破小的,外圍高庫存的房子,還有那些徒有虛名、規劃未落地的區域,這一次房價跌得很明顯,也會被淘汰?!?/p>

      李誠、王江、周群均為受訪者化名

      作者|宋虹姍

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