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      1. 認房不認貸后?哪些人涌進(jìn)了北京“最忙”不動(dòng)產(chǎn)登記中心|特寫(xiě)

        2023-09-08 22:43:46       來(lái)源:36氪

        9月1日星期五下午,北京正式宣布不再“認房又認貸”。這一發(fā)布于2017年3月17日的樓市“緊箍咒”終于被打破。


        (資料圖)

        當晚的朋友圈,多個(gè)新房售樓處宣稱(chēng)“72小時(shí)”不打烊,房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)出了早已準備好的“認房不認貸”海報……房地產(chǎn)上行周期的“命運齒輪”仿佛又開(kāi)始轉動(dòng)。

        在北京“最忙”的房產(chǎn)交易大廳——朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)登記中心,人們則有著(zhù)另一種普遍的精神面貌:理性、冷靜而克制。

        01不認貸之后

        9月6日晚6點(diǎn),北京朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)登記中心最后一組辦理業(yè)務(wù)的訪(fǎng)客離開(kāi),此時(shí)登記中心的工作人員已經(jīng)加班1小時(shí)。

        朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)登記中心是北京客流承載力最大的房產(chǎn)交易大廳,位于北京北五環(huán)外的鴻懋商務(wù)大廈,周邊有高德地圖、龍湖集團兩家大公司總部大廈,也有紅星美凱龍北京全球家居1號店、小米智能全屋家居體驗館、居家之家北五環(huán)店、北五環(huán)建材燈飾廣場(chǎng)。這里是北京購房者集中度最高的區域之一。

        登記中心內,有關(guān)于置換房產(chǎn)的討論不絕于耳。來(lái)自貸款中介機構的推銷(xiāo)員在人群中穿梭,偷偷地塞名片給訪(fǎng)客并低聲囑咐:“當天就放款,抵押房也可以貸?!?/p>

        一些許久不來(lái)登記中心的業(yè)務(wù)人員還沒(méi)有意識到,這里已經(jīng)啟動(dòng)了延時(shí)服務(wù)。中午12點(diǎn)到下午1點(diǎn)半的休息時(shí)段,部分柜臺依然開(kāi)放服務(wù)。

        一位房產(chǎn)證代辦人員就在休息時(shí)段幫助他的客戶(hù)辦好了過(guò)戶(hù),匆匆離去時(shí),對著(zhù)電話(huà)那頭說(shuō)道:“房子賣(mài)出去了,您下次出行又可以預訂頭等艙了?!?/p>

        他離開(kāi)大廳的同時(shí),三位西裝革履的房產(chǎn)經(jīng)紀人簇擁著(zhù)一位中年女子走入大廳,在房產(chǎn)證制證機旁幫助客戶(hù)拿出所需材料,每位經(jīng)紀人手中都提著(zhù)一箱包裝精致的水果禮盒。一旁等待客戶(hù)的經(jīng)紀人感嘆:“這一定是個(gè)大單,賣(mài)出去一套豪宅,他們可以休息一陣了?!?/p>

        9月4日、5日,也就是北京“認房不認貸”新政發(fā)布后的前兩個(gè)工作日,朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)登記中心的到訪(fǎng)人數分別是2512、2736人。9月6日這天,現場(chǎng)的客流統計數據顯示,當日總客流量為2424人。

        而新政發(fā)布前的8月,朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)登記中心僅有3個(gè)工作日的日訪(fǎng)客量超過(guò)2500人。

        3月是這里今年的接待高峰,單月累計訪(fǎng)客超12萬(wàn)人,此后就急轉直下,到8月已不足6萬(wàn)人。盡管9月新政后的客流量比上月同期有所提高,但遠沒(méi)有恢復到高峰月份的日均接待量。

        02降低預期

        到訪(fǎng)朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)交易大廳的人形形色色,既有購入總價(jià)上億豪宅的低調買(mǎi)家,也有賣(mài)出總價(jià)200萬(wàn)左右房產(chǎn)的普通家庭。

        李誠就是后者之一,5月份他年邁的父親身體情況變差,囑咐他和弟弟將位于金臺路附近的老房子盡快賣(mài)出,因為房齡老、面積小,已經(jīng)沒(méi)有人居住在這套房子里。父親希望賣(mài)出后,將房款平分給兩兄弟。

        李誠說(shuō),5月份掛出來(lái)的價(jià)格是260萬(wàn)元,我和弟弟計劃一人分130萬(wàn)。最近一個(gè)月,經(jīng)紀人推薦了一個(gè)有全款意向的買(mǎi)家,但是對方的意向成交價(jià)是200萬(wàn),這期間,我們一直在猶豫。新政出臺當晚,經(jīng)紀人提醒我們:同價(jià)段的房子,馬上會(huì )有更多房源掛牌,基本上都是等著(zhù)賣(mài)房套現置換的客戶(hù)。

        考慮到對方是個(gè)比較爽快的全款買(mǎi)家,就在那晚,李誠告訴經(jīng)紀人:“定了,200萬(wàn)可賣(mài)?!?/p>

        由于房產(chǎn)證還是2006年的版本,在網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)前需要更換新版,經(jīng)紀人陪同李誠來(lái)到了朝陽(yáng)區不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

        李誠坦言,新政確實(shí)起到了一點(diǎn)催化的作用,此前他的心理成交價(jià)格是220萬(wàn)元。一旁的經(jīng)紀人寬慰道:您這個(gè)價(jià)格不算虧,再過(guò)一陣,市場(chǎng)上的“魚(yú)”可能沒(méi)這么多。

        9月1日的新政規定,只要買(mǎi)家在北京沒(méi)有成套住房,不論是否有過(guò)貸款買(mǎi)房的記錄,都被視為首套房,享受相應的低首付和低利率。

        該政策出臺后,主要“解放”了兩大類(lèi)購房群體:一類(lèi)是一線(xiàn)城市的改善需求人群,想要賣(mài)掉自己手上的小房子去置換一套更大的房子,由于之前的小房子有過(guò)貸款記錄,再買(mǎi)大房子就被視為二套房,需要承受至少60%的首付比例以及比首套房高出50個(gè)基點(diǎn)的房貸利率。

        另一類(lèi)是在老家的城市有貸款購房記錄,政策出臺之前,在北京購房算二套房,至少需要支付60%的首付,現在,這部分人的入市門(mén)檻也降低了。

        在登記中心現場(chǎng)陪同客戶(hù)辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人王江表示,最近通過(guò)網(wǎng)絡(luò )接觸到的一個(gè)外地客戶(hù),客戶(hù)女兒在老家有正在還款的房產(chǎn),這次政策放開(kāi)后,她準備幫女兒在北京支付一套房子的首付,后續由女兒還貸。

        “這位外地阿姨開(kāi)始打算在北京貸款買(mǎi)一套總價(jià)370萬(wàn)元的房子,最后考慮到女兒的還貸壓力應該再減輕一些,決定換成總價(jià)300萬(wàn)元的房子。新政前后的貸款總額分別是243萬(wàn)元、200萬(wàn)元?!?/p>

        王江說(shuō),他2014年入行,2017年就趕上了“認房又認貸”政策,樓市迎來(lái)史上最嚴調控周期。王江回憶,“當時(shí)剛畢業(yè)沒(méi)幾年,還沒(méi)有積蓄。當時(shí)市場(chǎng)不好,收入也低,餓瘦了十幾斤?!?/p>

        在那之前,是北京樓市的一場(chǎng)現象級的狂歡。2014年,朝陽(yáng)區的不動(dòng)產(chǎn)登記中心還在四環(huán)邊上的石佛營(yíng),當時(shí)王江幾乎每天都要陪客戶(hù)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦業(yè)務(wù)?!澳鞘且粋€(gè)非正常市場(chǎng),買(mǎi)家確認購買(mǎi)意向后需要趕緊打款,否則業(yè)主很容易漲價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記中心也需要預約,如果當天需要過(guò)戶(hù),還有黃牛收費幫你排隊?!?/p>

        王江也見(jiàn)證了許多客戶(hù)的人生重要節點(diǎn)?!?00萬(wàn)、500萬(wàn)、1000萬(wàn)總價(jià)階梯,相當于一個(gè)在北京打拼多年的外地人的人生進(jìn)階——從單身、結婚再到把父母接到大城市來(lái)生活?!?/p>

        一些互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)的雇員趕上職場(chǎng)紅利期,五年內就可以攢下一套總價(jià)千萬(wàn)房子的首付?!暗@部分群體近幾年的購房意向越來(lái)越謹慎,互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的劇烈變化直接影響著(zhù)他們的購房預期?!?/strong>

        03高開(kāi)低走

        認房不認貸新政出臺后的第一周,對于經(jīng)紀人而言效果立竿見(jiàn)影。在登記中心,一位經(jīng)紀人與同行交流:他所在的門(mén)店,幾乎每位經(jīng)紀人都有成交?!爸芰_(kāi)始,公司每個(gè)小時(shí)都有房子成交。這幾天,幾乎干了2023上半年所有的活?!?/p>

        位于朝青板塊的北京鏈家經(jīng)紀人李帥告訴36氪:“在一些典型居住板塊,近一周的掛牌數量也在增長(cháng),賣(mài)房業(yè)主以剛需改善群體為主。同時(shí),一部分首套剛需的購房人也不再觀(guān)望,入市看房?!?/p>

        廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,2013年以來(lái)人口負增長(cháng)(每年人口減少1%)、老齡化程度加深的東北地區,目前新房銷(xiāo)售面積能夠維持在峰值水平的一半左右?,F在的政策,就是要讓房屋循環(huán)起來(lái)。這個(gè)想法是好的,但它帶來(lái)的直接結果就是二手房掛牌量的快速攀升,這幾天在北京、上海正在發(fā)生。

        認房不認貸之后,豪宅購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。周群支付了一套朝陽(yáng)區總價(jià)2000萬(wàn)元新房的訂金。新政之后,他從二套購房者變首套購房者,同樣的首付款,可以去海淀購入一套總價(jià)3000萬(wàn)元的房產(chǎn)。周群開(kāi)始考慮,要不要退訂。

        而活躍在順義板塊的豪宅經(jīng)紀人尚未感受到市場(chǎng)的回溫,他表示:“我一年去不了一、兩次登記中心,新政對別墅也沒(méi)有直接利好,因為億級左右的房子本就沒(méi)有人貸款買(mǎi)?!?/p>

        王江表示,一些沒(méi)搞清楚新規的客戶(hù)來(lái)詢(xún)問(wèn),首付比例有沒(méi)有降低,但他們本身有房,而且不止一套,并不算首套客群。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀(guān)察、分析認為,新政出臺,成交量高開(kāi)低走,逐日遞減,現場(chǎng)市面上的大部分家庭需要等手頭房產(chǎn)賣(mài)掉再購房,而市場(chǎng)上的買(mǎi)家并沒(méi)有那么充裕。

        張大偉統計的數據顯示,9月2日至6日,北京全市場(chǎng)二手房成交量分別是1200套、1400套、600套、500套及400套。與此同時(shí),二手房房源增長(cháng)約6000套,在12萬(wàn)套庫存歷史記錄基礎上進(jìn)一步增加。

        “賣(mài)掉差的房子,換成好的房子——認房不認貸提供了一個(gè)絕佳機會(huì )?!崩钣罴握f(shuō):“老破小的,外圍高庫存的房子,還有那些徒有虛名、規劃未落地的區域,這一次房?jì)r(jià)跌得很明顯,也會(huì )被淘汰?!?/p>

        李誠、王江、周群均為受訪(fǎng)者化名

        作者|宋虹姍

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