9月1日星期五下午,北京正式宣布不再“認(rèn)房又認(rèn)貸”。這一發(fā)布于2017年3月17日的樓市“緊箍咒”終于被打破。
(資料圖)
當(dāng)晚的朋友圈,多個(gè)新房售樓處宣稱“72小時(shí)”不打烊,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)出了早已準(zhǔn)備好的“認(rèn)房不認(rèn)貸”海報(bào)……房地產(chǎn)上行周期的“命運(yùn)齒輪”仿佛又開始轉(zhuǎn)動(dòng)。
在北京“最忙”的房產(chǎn)交易大廳——朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心,人們則有著另一種普遍的精神面貌:理性、冷靜而克制。
01不認(rèn)貸之后
9月6日晚6點(diǎn),北京朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心最后一組辦理業(yè)務(wù)的訪客離開,此時(shí)登記中心的工作人員已經(jīng)加班1小時(shí)。
朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心是北京客流承載力最大的房產(chǎn)交易大廳,位于北京北五環(huán)外的鴻懋商務(wù)大廈,周邊有高德地圖、龍湖集團(tuán)兩家大公司總部大廈,也有紅星美凱龍北京全球家居1號(hào)店、小米智能全屋家居體驗(yàn)館、居家之家北五環(huán)店、北五環(huán)建材燈飾廣場(chǎng)。這里是北京購房者集中度最高的區(qū)域之一。
登記中心內(nèi),有關(guān)于置換房產(chǎn)的討論不絕于耳。來自貸款中介機(jī)構(gòu)的推銷員在人群中穿梭,偷偷地塞名片給訪客并低聲囑咐:“當(dāng)天就放款,抵押房也可以貸。”
一些許久不來登記中心的業(yè)務(wù)人員還沒有意識(shí)到,這里已經(jīng)啟動(dòng)了延時(shí)服務(wù)。中午12點(diǎn)到下午1點(diǎn)半的休息時(shí)段,部分柜臺(tái)依然開放服務(wù)。
一位房產(chǎn)證代辦人員就在休息時(shí)段幫助他的客戶辦好了過戶,匆匆離去時(shí),對(duì)著電話那頭說道:“房子賣出去了,您下次出行又可以預(yù)訂頭等艙了。”
他離開大廳的同時(shí),三位西裝革履的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簇?fù)碇晃恢心昱幼呷氪髲d,在房產(chǎn)證制證機(jī)旁幫助客戶拿出所需材料,每位經(jīng)紀(jì)人手中都提著一箱包裝精致的水果禮盒。一旁等待客戶的經(jīng)紀(jì)人感嘆:“這一定是個(gè)大單,賣出去一套豪宅,他們可以休息一陣了。”
9月4日、5日,也就是北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政發(fā)布后的前兩個(gè)工作日,朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的到訪人數(shù)分別是2512、2736人。9月6日這天,現(xiàn)場(chǎng)的客流統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)日總客流量為2424人。
而新政發(fā)布前的8月,朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心僅有3個(gè)工作日的日訪客量超過2500人。
3月是這里今年的接待高峰,單月累計(jì)訪客超12萬人,此后就急轉(zhuǎn)直下,到8月已不足6萬人。盡管9月新政后的客流量比上月同期有所提高,但遠(yuǎn)沒有恢復(fù)到高峰月份的日均接待量。
02降低預(yù)期
到訪朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易大廳的人形形色色,既有購入總價(jià)上億豪宅的低調(diào)買家,也有賣出總價(jià)200萬左右房產(chǎn)的普通家庭。
李誠就是后者之一,5月份他年邁的父親身體情況變差,囑咐他和弟弟將位于金臺(tái)路附近的老房子盡快賣出,因?yàn)榉魁g老、面積小,已經(jīng)沒有人居住在這套房子里。父親希望賣出后,將房款平分給兩兄弟。
李誠說,5月份掛出來的價(jià)格是260萬元,我和弟弟計(jì)劃一人分130萬。最近一個(gè)月,經(jīng)紀(jì)人推薦了一個(gè)有全款意向的買家,但是對(duì)方的意向成交價(jià)是200萬,這期間,我們一直在猶豫。新政出臺(tái)當(dāng)晚,經(jīng)紀(jì)人提醒我們:同價(jià)段的房子,馬上會(huì)有更多房源掛牌,基本上都是等著賣房套現(xiàn)置換的客戶。
考慮到對(duì)方是個(gè)比較爽快的全款買家,就在那晚,李誠告訴經(jīng)紀(jì)人:“定了,200萬可賣?!?/p>
由于房產(chǎn)證還是2006年的版本,在網(wǎng)簽、過戶前需要更換新版,經(jīng)紀(jì)人陪同李誠來到了朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
李誠坦言,新政確實(shí)起到了一點(diǎn)催化的作用,此前他的心理成交價(jià)格是220萬元。一旁的經(jīng)紀(jì)人寬慰道:您這個(gè)價(jià)格不算虧,再過一陣,市場(chǎng)上的“魚”可能沒這么多。
9月1日的新政規(guī)定,只要買家在北京沒有成套住房,不論是否有過貸款買房的記錄,都被視為首套房,享受相應(yīng)的低首付和低利率。
該政策出臺(tái)后,主要“解放”了兩大類購房群體:一類是一線城市的改善需求人群,想要賣掉自己手上的小房子去置換一套更大的房子,由于之前的小房子有過貸款記錄,再買大房子就被視為二套房,需要承受至少60%的首付比例以及比首套房高出50個(gè)基點(diǎn)的房貸利率。
另一類是在老家的城市有貸款購房記錄,政策出臺(tái)之前,在北京購房算二套房,至少需要支付60%的首付,現(xiàn)在,這部分人的入市門檻也降低了。
在登記中心現(xiàn)場(chǎng)陪同客戶辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人王江表示,最近通過網(wǎng)絡(luò)接觸到的一個(gè)外地客戶,客戶女兒在老家有正在還款的房產(chǎn),這次政策放開后,她準(zhǔn)備幫女兒在北京支付一套房子的首付,后續(xù)由女兒還貸。
“這位外地阿姨開始打算在北京貸款買一套總價(jià)370萬元的房子,最后考慮到女兒的還貸壓力應(yīng)該再減輕一些,決定換成總價(jià)300萬元的房子。新政前后的貸款總額分別是243萬元、200萬元?!?/p>
王江說,他2014年入行,2017年就趕上了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,樓市迎來史上最嚴(yán)調(diào)控周期。王江回憶,“當(dāng)時(shí)剛畢業(yè)沒幾年,還沒有積蓄。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不好,收入也低,餓瘦了十幾斤。”
在那之前,是北京樓市的一場(chǎng)現(xiàn)象級(jí)的狂歡。2014年,朝陽區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心還在四環(huán)邊上的石佛營,當(dāng)時(shí)王江幾乎每天都要陪客戶到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦業(yè)務(wù)。“那是一個(gè)非正常市場(chǎng),買家確認(rèn)購買意向后需要趕緊打款,否則業(yè)主很容易漲價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記中心也需要預(yù)約,如果當(dāng)天需要過戶,還有黃牛收費(fèi)幫你排隊(duì)?!?/p>
王江也見證了許多客戶的人生重要節(jié)點(diǎn)?!?00萬、500萬、1000萬總價(jià)階梯,相當(dāng)于一個(gè)在北京打拼多年的外地人的人生進(jìn)階——從單身、結(jié)婚再到把父母接到大城市來生活。”
一些互聯(lián)網(wǎng)大廠的雇員趕上職場(chǎng)紅利期,五年內(nèi)就可以攢下一套總價(jià)千萬房子的首付?!暗@部分群體近幾年的購房意向越來越謹(jǐn)慎,互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的劇烈變化直接影響著他們的購房預(yù)期?!?/strong>
03高開低走
認(rèn)房不認(rèn)貸新政出臺(tái)后的第一周,對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言效果立竿見影。在登記中心,一位經(jīng)紀(jì)人與同行交流:他所在的門店,幾乎每位經(jīng)紀(jì)人都有成交?!爸芰_始,公司每個(gè)小時(shí)都有房子成交。這幾天,幾乎干了2023上半年所有的活?!?/p>
位于朝青板塊的北京鏈家經(jīng)紀(jì)人李帥告訴36氪:“在一些典型居住板塊,近一周的掛牌數(shù)量也在增長,賣房業(yè)主以剛需改善群體為主。同時(shí),一部分首套剛需的購房人也不再觀望,入市看房?!?/p>
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,2013年以來人口負(fù)增長(每年人口減少1%)、老齡化程度加深的東北地區(qū),目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現(xiàn)在的政策,就是要讓房屋循環(huán)起來。這個(gè)想法是好的,但它帶來的直接結(jié)果就是二手房掛牌量的快速攀升,這幾天在北京、上海正在發(fā)生。
認(rèn)房不認(rèn)貸之后,豪宅購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。周群支付了一套朝陽區(qū)總價(jià)2000萬元新房的訂金。新政之后,他從二套購房者變首套購房者,同樣的首付款,可以去海淀購入一套總價(jià)3000萬元的房產(chǎn)。周群開始考慮,要不要退訂。
而活躍在順義板塊的豪宅經(jīng)紀(jì)人尚未感受到市場(chǎng)的回溫,他表示:“我一年去不了一、兩次登記中心,新政對(duì)別墅也沒有直接利好,因?yàn)閮|級(jí)左右的房子本就沒有人貸款買。”
王江表示,一些沒搞清楚新規(guī)的客戶來詢問,首付比例有沒有降低,但他們本身有房,而且不止一套,并不算首套客群。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀察、分析認(rèn)為,新政出臺(tái),成交量高開低走,逐日遞減,現(xiàn)場(chǎng)市面上的大部分家庭需要等手頭房產(chǎn)賣掉再購房,而市場(chǎng)上的買家并沒有那么充裕。
張大偉統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,9月2日至6日,北京全市場(chǎng)二手房成交量分別是1200套、1400套、600套、500套及400套。與此同時(shí),二手房房源增長約6000套,在12萬套庫存歷史記錄基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加。
“賣掉差的房子,換成好的房子——認(rèn)房不認(rèn)貸提供了一個(gè)絕佳機(jī)會(huì)。”李宇嘉說:“老破小的,外圍高庫存的房子,還有那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域,這一次房價(jià)跌得很明顯,也會(huì)被淘汰。”
李誠、王江、周群均為受訪者化名
作者|宋虹姍
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